La metodología para valorar hoteles se inicia determinando el “open market value” del sujeto a valorar, como el precio más probable que resultase en una compraventa entre un comprador y un vendedor independientes, normalmente motivados, en ausencia de información privilegiada y actuando ambas partes con prudencia y sin coacción.
Los principios de valoración son:
- Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características.
- Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo al económicamente más aconsejable.
- Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.
- Principio de finalidad, según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir.
Los casos a examinar son:
Los casos han sido deliberadamente modificados para mantener la necesaria confidencialidad.
- Caso 1: Hotel de 3E vacacional con 240 habitaciones en Lloret de Mar
- Caso 2: Hotel de 4E urbano con 100 habitaciones en Girona.
- Caso 3: Hotel de 4E con 40 habitaciones en Valle de Aran de doble temporada
- Caso 4: Hotel de 4E urbano de 80 habitaciones en Barcelona (traspaso)
- Caso 5: Proyecto de hotel de 4E con 150 habitaciones en Palafrugell (Girona)
Los métodos de valoración son:
- Método de comparación. Aplicado los casos 1 y 2
- Método de actualización de rentas. Aplicado a los casos 3, 4 y 5
Método de comparación:
El método de comparación consiste en determinar el valor del activo (el sujeto) mediante la comparación de este con otros activos similares (los testigos) de valor conocido. Para ello, es preciso homogeneizar los valores de los distintos establecimientos.
La homogenización consiste en modificar en términos de valor cada uno de los aspectos determinantes de cada testigo para hacerlo comparable con el hotel a valorar.
La homogenización debe iniciarse por un análisis detallado de los aspectos determinantes del inmueble. Deberán examinarse el estado de las habitaciones, las áreas públicas, las instalaciones, las exigencias de normativa y la valoración, si cabe, del Capex necesario (de emergencia y de excelencia).
Caso 1: Hotel de 3E vacacional de 240 habitaciones en Lloret de Mar.
- Análisis del sujeto a valorar: Ubicado en el extrarradio a más de 500 m de la playa. Construido en los años 70 del siglo pasado. Instalaciones en perfecto orden sin puertas RF. Última reforma en 2007. Piscina y zonas comunes actualizadas. Capex de emergencia ninguno. Capex de excelencia 3.000 € por habitación.
- Testigo número 1: Hotel de 3E y 160 habitaciones. Ubicación y estado general prácticamente idénticos al sujeto. Zonas comunes “setenteras” requieren actualización. Coste estimado 300.000 €. Ha sido vendido recientemente por 4M€
- Proceso de homogenización del testigo 1:
| Precio | 4.000.000 | |
| Categoría | Igual | 0 |
| Ubicación | Igual | 0 |
| Estado habitaciones | Igual | 0 |
| Estado zonas comunes | Peor | + 300.000 |
| Subtotal | 4.300.000 | |
| Valor por habitación | 27.000 | |
| Valor homogenizado del testigo | * 240 | 6.500.000 |
- Testigo número 2: Hotel de 4E y 200 habitaciones. Ubicación mejor. Casco urbano a menos de 500 m de la playa. En perfecto estado tanto habitaciones como zonas comunes. Ha sido vendido recientemente por 11M€.
- Proceso de homogenización del testigo 2:
- Ponderación: En función del nivel de semejanza de los testigos con el sujeto de valoración se ponderan (de 0 a 1) los valores homogenizados de modo que el “1” equivale a la igualdad y el “0” equivaldría a un testigo descartado desde el inicio. La suma de las distintas ponderaciones debe ser la unidad. En el Caso 1 el testigo 1 se pondera en 0,7 i el testigo 2 en 0,3.
| Precio | 11.000.000 | |
| Categoría | Mejor (- 25%) | - 2.750.0000 |
| Ubicación | Mejor (- 25%) | - 2.750.0000 |
| Estado habitaciones | Mejor (3.000*200) | 600.000 |
| Estado zonas comunes | Igual | 0 |
| Subtotal | 4.900.000 | |
| Valor por habitación | 24.500 | |
| Valor homogenizado del testigo | * 240 | 5.880.000 |
El sujeto valorado por el método de homogenización es de:
6.314.000 € esto es 26.300 € por habitación
Resultado de la ponderación 6.500.000*0,7 + 5.880.000*0,3 = 6.314.000
Caso 2: Hotel de 4E urbano con 100 habitaciones en Girona.
- Análisis del sujeto a valorar: Ubicado (categoría 2) en el borde noble del casco urbano. Edificado hace menos de 10 años y en perfecto estado. Habitaciones que no requieren mejora alguna. Zonas comunes en buen estado. Restaurante abierto a la calle. Piscina cubierta con chill-out. Parking en el subsuelo para 50 plazas. Sin necesidad de Capex de emergencia ni de excelencia.
- Testigo número 1: Hotel de 4E y 80 habitaciones. Ubicación en centro urbano. Sin piscina ni aparcamiento, pero con restaurante y zonas comunes modernas. Requiere Capex de unos 4.000 € habitación. Ha sido vendido recientemente por 8,5 M€
- Proceso de homogenización del testigo 1:
| Precio | 8.500.000 | |
| Categoría | Igual | 0 |
| Ubicación | Mejor (- 10%) | -850.000 |
| Estado habitaciones | Peor (4.000*80) | + 320.000 |
| Estado zonas comunes | Peor piscina PK | + 500.000 |
| Subtotal | 8.470.000 | |
| Valor por habitación | 106.000 | |
| Valor homogenizado del testigo | * 100 | 10.600.000 |
- Testigo número 2: Hotel boutique de 4E y 40 habitaciones. Ubicación mejor, categoría 1 especial, caso antiguo. Rehabilitación de edificio histórico recién terminada. Sin aparcamiento ni piscina. Recientemente vendido por 7,3 M€
- Proceso de homogenización del testigo 2:
| Precio | 7.300.000 | |
| Categoría | Igual | 0 |
| Ubicación | Mejor (- 40%) | -2.920.000 |
| Estado habitaciones | Igual | 0 |
| Estado zonas comunes | Peor piscina PK | + 300.000 |
| Subtotal | 4.680.000 | |
| Valor por habitación | 117.000 | |
| Valor homogenizado del testigo | * 100 | 11.700.000 |
El sujeto valorado en el Caso 2 por el método de homogenización es de:
10.820.000 € esto es 108.200 € por habitación
Método de actualización de rentas:
Las rentas procedentes de un hotel en explotación son distintas según el régimen de explotación:
- Explotación directa por el propietario
- Arrendamiento con alquiler fijo (consideración de las property expenses)
- Arrendamiento a alquiler variable: sobre ingresos o sobre GOP
- Explotación en gestión o management en porcentaje sobre ventas o GOP
En la aplicación de este método se debe en primer lugar homogenizar la información contable del sujeto a valorar para obtener un GOP estándar en el mercado en caso de capitalizarse como renta estable.
Las rentas se actualizan aplicando la fórmula matemática de actualización de rentas perpetuas:
En donde:
VM es el valor actual R es la renta periódica considerada “i” el tipo de interés de capitalización “t” el número de periodos considerados
Como sea que “i” se toma como un tanto sobre “1” será siempre < 0. Lo cual equivale a considerar la “i” como porcentaje multiplicador de la renta R. Procedimiento que coincide con la práctica observada en el mercado en el establecimiento del valor de un hotel según la renta generada.
Caso 3: Hotel de 4E de 40 habitaciones en el Valle de Aran. Doble temporada.
Una vez realizada la homogenización de la información contable, conseguido un GOP estándar y elegido un tipo de interés de capitalización el resultado de la valoración del sujeto como valor actual de su renta es:
- GOP: 350.000 €/año
- Tipo de actualización: 10%
- VM = 350.000 ÷ 0,1 = 3.500.000 €
- Valor por habitación 87.500 €
Si consideramos la propuesta de un interesado en arrendar el hotel por 225.000 € año, la valoración del hotel seria:
- Propuesta de alquiler fijo de 225.000 €/año
- Renta neta: 225.000 - 9.500 = 215.500 €/año
- Tipo de actualización: 6%
- VM = 215.500 ÷ 0,06 = 3.590.000 €
- Valor por habitación 90.000 €
Caso 4: Hotel urbano en Barcelona de 4E y 80 habitaciones
El tipo de capitalización que se solicita en Barcelona ciudad es menor(por lo tanto mayor valoración) que en los hoteles no establecidos en esta ciudad. He ahí el cálculo para un interés entre el 7,5 i el 8%
- GOP: 1.800.000€/año
- Tipo de actualización: 7,5 – 8%
- VM1 = 1.800.000 ÷ 0,075 = 24.000.000 €
- VM2 = 1.800.000 ÷ 0,080 = 22.500.000 €
- Valor por habitación entre 280.000 € y 300.000 €
Para valorar un eventual derecho de traspaso:
- Este hotel está alquilado por 7.000 €/habitación/año por 27 años.
- La renta de mercado sería de 15.000 €/habitación/año
- Valor del derecho de traspaso: Valor actual de la diferencia renta mercado menos la renta real, por la duración del contrato.
- Tipo de actualización: coste del dinero a un plazo similar (tomamos 3%)
- Resultado: 190.000 €/habitación
- Valor del derecho de traspaso: 15.200.000€
- Valor de la propiedad: aproximadamente: 8.000.000€
Cuyo resultado se ha alcanzado aplicando la fórmula siguiente:
En donde:
- Vdt = valor derecho traspaso
- n = fin del contrato
- Rm = renta de mercado
- Rc = renta contractual
- f = tasa de inflación prevista
- i = tipo de actualización
Caso 5: Valoración de un proyecto de hotel de 4E y 150 habitaciones en Palafrugell
A partir de los parámetros de explotación y las correspondientes estimaciones, consideramos: los días de apertura, el porcentaje de ocupación, la facturación por alojamiento y la facturación por F&B para valorar los ingresos. Asimismo, estimamos los gastos, básicamente, personal, consumos, suministros y comisiones.
Con todo ello elaboramos un presupuesto para determinar el posible GOP a partir del cuadro siguiente:
Atendiendo al GOP presupuestado y aplicando la conocida valoración por actualización de rentas tenemos:
Valor del proyecto: 1.277.164 ÷ 0,10 = 12.771.640 €
La inversión necesaria para la realización del proyecto, considerando el coste de la parcela, la urbanización, la edificación sobre y bajo rasante, el equipamiento de las habitaciones y otros gastos necesarios se estima en 11.220.000 €
Lo cual nos lleva a determinar:
Un valor del proyecto de 12.771.000 € > Coste del proyecto 11.220.000 €
